掘金三四线 中海宏洋前5月销售的增长秘密
观点网 在目前市场情况下
,掘金中海系的线中销售仍保持不错。 6月6日,海宏中国海外发展披露
,洋前月销于2023年5月,增长中国海外系列公司的秘密合约物业销售金额约人民币293.45亿元,按年上升11.2%;而相应的掘金已售楼面面积约为115.15万平方米
,按年上升12.7%
。线中 前5月,海宏中国海外系列公司累计合约物业销售金额约人民币1,洋前月销469.78亿元,相应的增长累计已售楼面面积约665.84万平方米,分别按年上升54.7%及50.5%。秘密 中海宏洋是掘金中国海外发展的联营公司,两者错位竞争
。线中其中,海宏中国海外发展侧重于布局一二线城市 ,而中国海外宏洋更下沉,主要布局二三四线城市。值得注意到的是,销售多位于二三四线较低能级城市的中海宏洋也并未“拖后腿”。 于5月
,中海宏洋实现合约销售额39.01亿元及合约销售面积31.06万平方米,分别按年上升6.1%及下跌17.3%。1-5月份,中海宏洋系列公司累计合约销售额212.78亿元及合约销售面积177.66万平方米,分别按年上升35.2%及16.1% 。 截至2023年5月底,中海宏洋累计认购未签约额8.89亿元及认购未签约面积6.08万平方米 。 这有些令人意外
,毕竟在目前市场环境中
,一二线核心城市仍属兵家必争之地 ,三四线则颇为冷淡。穆迪近期发布报告认为,中国一二线城市将成为房地产销售的领头羊 ,其库存将降至历史平均值附近
,但三四线城市仍将面临库存压力
。 观点新媒体获悉
,截至2022年末 ,中海宏洋共布局包括汕头、九江
、株洲、潍坊、西宁、合肥、惠州等在内的40个城市,总楼面面积2453万平方米 ,土地权益比85%。其中,东部地区 、中部地区
、西部地区和东北地区的土地储备分别占比52%、25%、20%和3%。 结构性行情是一位行业人士的看法。 “不好卖也分等级
,杭州郊区的房子均价1万5也卖不掉,但是三线城市核心区域的房子依然有需求。” 他对观点新媒体分析称
:“中海宏洋布局城市大概覆盖1.5亿人口,人均40平米的建筑需求大概是60亿方
,50年换一次房子 ,大概的年市场规模1.2亿方
,按1万元一方的均价,大概是1.2万亿的市场
。” 中海宏洋主打中高端市场 ,根据计算,5月中海宏洋销售均价为1.26万元/平米,前五月销售均价约为1.2万元/平米。上述人士称,企业还是要具体分析
,一些城市多布局在一二线城市
,均价也就1万多 ,中海宏洋虽然布局城市能级不高 ,但是均价也能达到1.3万元,他举例
,宏洋在义乌的项目均价便能达到5万元/平米 。 中金近期调研了中海宏洋位于惠州、汕头的惠州百贤府、中海汤泉 ,及汕头海怡半岛3 个高端改善楼盘,这3个项目在流速、定价方面均跑赢当地市场。 “汕头和惠州均为宏洋的深耕城市(去年公司在两市销售额均位列第三) 。本次调研的楼盘去化情况显著优于市场 ,主要原因在于项目所处地段优越 、具备稀缺性,叠加产品力和操盘力过硬,以及国资背景带来交付背书 ,因而能够较好迎合当地主力购房人群的改善型需求 。” 中金料中海宏洋今年销售额有望顺周期实现弹性增长
,是考虑到去年基数较低(2022年同比-43%) 且今年推货充裕、达1100-1200亿元,保守假设去化率同比上升6ppt至约40%(往年基本超50%),则公司今年销售增速已超10%。 上述分析人士续指
,行业下行对中海宏洋并非没有影响
,之前中海宏洋有着千亿的销售目标
,而现在只有400多亿元的预期。 数据显示
,2022年之前,中海宏洋全口径签约销售额稳步增长
,于2018/2019/2020/2021 年分别突破400/500/600/700亿元。 2022年 ,受疫情制约及行业整体下行影响,中海宏洋全口径合约销售额约为403.17亿元
,同比下降43.4%;合约销售面积共372.52万平方米,同比下降34.5%;销售均价1.08万元/平米,同比下滑14%,主要是低能级城市房价全面承压。 “公司继续以加快物业销售为目标,及时应对物业市场之突变,确保在稳健的财务状况下,可持续地扩展业务规模 。”中海宏洋管理层方面于年初业绩会表示。本文源自:观点网举报/反馈